聰明貸款的部落格

自從日勝生與台北市政府採地上租賃權承租的「京站」開始, 地上權（無土地所有權）的購屋模式慢慢的已成為購屋新選擇, 尤其政府目前國有地多以「只租不售」的情況下, 地上權的房屋將成為開發商買地的新選擇，不過地上權住宅對於民眾來說都相當陌生, 尤其在「貸款」這一部分, 通常不甚了解。

<什麼是地上權房屋? >

所謂「地上權房屋」指的是僅有房屋所有權，無土地所有權。

因為沒有土地, 所以房價僅為當地市價的6~8成左右。

此類產品通常在地段佳、生活機能優良的區域，可以讓購屋人可以以低價入住市中心精華地段。

近年來政府大面積國有土地不再辦理出售後，招標設定地上權已成為活化國有土地的首選及趨勢, 地上權房屋勢必越來越多。

購買地上權房屋，要注意3重點：

• 首先是地上權設定期限及剩餘地上權年限, 通常越晚購買使用年限越短, 市價應遞減。

• 期限屆滿的規定，房屋是無條件歸給土地所有權所有，還是須補償建築物時價，在購買前記得審閱地上權契約。

• ​申請貸款會隨者使用年限越短越難申請。

地上權房屋的貸款成數通常較低，一般中古屋的貸款成數可達7成，部分新成屋更可達8成以上，但地上權房屋因無土地所有權，銀行若需要處分時會增加難度; 所以銀行在鑑價時更謹慎，通常貸款成數都降至5成左右。


<問題>

購買地上權房屋看似便宜; 但容易產生貸款認知上的糾紛，若買方事前高估房貸成數，購買後才發現自備款不足，屆時將無法購買，就容易產生紛爭。

<要訣>

建議在買賣合約書中約定解除條件，例如「買方若無法貸款至房價的Ｘ成，則雙方無償解除契約」等字樣，以保障買家的權益。

而這在一般房屋買賣時，也須特別注意，因為申請房貸時可能會因為信用狀況不良或是其他原因而無法取得須要的貸款金額，在自備款不足的情況下，很容易造成違約的情形。 

<地上權房屋比較>   

地上權房屋與一般房屋比較表
	地上權房屋	一般房屋
土地所有權	無	有
房價	市價6~8成, 會越來越低, 不易增值	市價, 相較有機會增值
地價稅	無, 但每年須繳地租給土地所有權人; 約公告地價  2~3%	要繳地價稅, 自用住宅稅率約1%
土增稅	售屋免繳	售屋要繳
房屋稅	須繳	須繳
貸款成數	3~5成, 有可能銀行根本不承作	7~8成

<結論>

是不是適合購買地上權房屋? 

• 若以投資的角度並不建議, 除了貸款不容易、貸款成數低之外, 基本上並沒有太多增值的空間。

• 若以自住的角度來看, 已有足夠的自備款或現金（不需太多貸款）, 且預計未來自己餘命（不高於使用權年限）與此房屋並存, 也不須留房子給後代、不再買賣房屋、不期待房市可能上漲, 倒是可以接受, 且不用負擔太高的房價。

關於作者：「聰明貸款」創辦人 Gavin , 一位不甘在銀行虛度人生的金融叛將, 創辦「聰明貸款」,藉此希望銀行的貸款資訊可以愈加透明、讓大眾申辦貸款不再困難。

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